מאז אוקטובר 2023, ועוד יותר אחרי הסבבים מול איראן, ממ"ד הפך לאחת השאלות הראשונות ששואלים כשמחפשים דירה. בשוק מדברים על דירות בלי ממ"ד שנמכרות בהנחה של 15%. אבל כשבודקים מחירי עסקאות בפועל, הפער קטן ממה שנשמע.
רקע קצר: החל מ-1992 נדרש מרחב מוגן בכל בנייה חדשה, וברוב הדירות שנבנו לפני כן אין ממ"ד.
הביקוש ירד, בעיקר בשכירות
לפי נתוני יד2, ברבעון הראשון של 2026 ירד הביקוש לדירות בלי ממ"ד ב-8.3% לעומת הרבעון הקודם, והביקוש לדירות ממוגנות עלה ב-0.6%. יד2 מודדת ביקוש לפי כניסות למודעות ולא לפי עסקאות, אבל הכיוון ברור.
בשכירות התגובה חדה יותר. בין תחילת פברואר לתחילת מרץ 2026 ירד הביקוש לשכירות דירות 4 חדרים בלי ממ"ד ב-24.4%, לעומת 4.6% בדירות עם ממ"ד. שוכר יכול לעבור דירה תוך כמה חודשים, ולכן הוא מגיב מהר.
ומה קורה למחיר עצמו
כאן הסיפור משתנה. ניתוח של חברת BYNDbiz על כ-111 אלף עסקאות יד שנייה שדווחו לרשות המסים מצא שבין 2023 ל-2025 המחיר למ"ר בדירות שנבנו עד 1990 עלה ב-11.2%, לעומת 2.6% בדירות שנבנו בין 1996 ל-2022. לפי אותו ניתוח, התוספת שרוכשים משלמים על דירה ממוגנת ירדה מכ-25% ב-2023 לכ-16% בנתונים החלקיים של 2026.
בדיקה של השמאי ד"ר אסף גסטפרוינד בשכונת אחוזה בחיפה, על 198 עסקאות יד שנייה בדירות של 60-100 מ"ר, מצאה פער של נקודת אחוז אחת בלבד בין דירות עם ובלי ממ"ד. לדבריו, ייתכן שדירה עם ממ"ד נמכרת מהר יותר, אבל המחיר עצמו כמעט לא הושפע.
ההסבר שמציעים ב-BYNDbiz הוא התחדשות עירונית. בניין ישן באזור מבוקש הוא גם סיכוי לפינוי-בינוי, ובסופו דירה חדשה עם ממ"ד. מי שקונה שם משלם גם על האפשרות הזאת. רק שלא כל בניין ישן יגיע לשם: בסקר נפרד של גסטפרוינד, מחצית מהמשתתפים לא היו אופטימיים לגבי פרויקטים של פינוי-בינוי.
לפני שקונים או מוכרים דירה ישנה
הלמ"ס התחילה לפרסם מדד נפרד לדירות יד שנייה, ולפיו ברבעון השני של 2026 ירדו המחירים ב-1.2%, עם ירידות חדות יותר בירושלים ובתל אביב. המדד לא מפריד בין דירות עם ובלי ממ"ד, ולכן אי אפשר לדעת ממנו כמה מהירידה קשורה למיגון.
קונים דירה בלי ממ"ד? בדקו איפה המקלט או המרחב המוגן הקרוב ותוך כמה זמן מגיעים אליו, האם יש לבניין תוכנית התחדשות ובאיזה שלב היא, ומה מחירי העסקאות בפועל בבניינים דומים ברחוב. כשהביקוש לדירות האלה חלש, יש גם יותר מקום למשא ומתן.
מוכרים? תמחרו לפי עסקאות בבניינים ישנים באותה שכונה, לא לפי מודעות של דירות חדשות, והיערכו לכך שהמכירה עשויה לקחת יותר זמן. רוצים לדעת כמה הדירה שלכם שווה בפועל? אפשר להשאיר פרטים באתר נדל"ן נדל"ן.
המידע כללי ונכון למועד הכתיבה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי. מקורות: הלמ"ס (מדד מחירי דירות יד שנייה, רבעון שני 2026), נתוני יד2 כפי שפורסמו באייס ובגלובס, ניתוח BYNDbiz (גלובס, 04/08/2026), בדיקת ד"ר אסף גסטפרוינד (אייס, 26/07/2026).
