רוכשי דירות חוזרים למסלול הפריים. לפי נתוני בנק ישראל לספטמבר 2026, כרבע מהמשכנתאות החדשות ניתנו בפריים, והמסלולים הצמודים למדד ירדו לפחות מעשירית מהשוק, אחת הרמות הנמוכות של השנים האחרונות. מי שבונה עכשיו תמהיל משכנתא צריך להבין מה עומד מאחורי השינוי, ואיזה סיכון הוא משאיר אצל הלווה.
למה דווקא פריים
ריבית הפריים שווה לריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. הריבית של בנק ישראל עומדת על 3.25%, וב-21/10/2026 הוועדה המוניטרית השאירה אותה ללא שינוי. כלומר, הפריים עומד היום על 4.75%, והבנקים נותנים עליו הנחה שמשתנה מלקוח ללקוח.
ההיגיון של הלווים פשוט. אם הריבית תמשיך לרדת, ההחזר בפריים יירד מיד, בלי למחזר. במסלול קבוע לא צמוד נועלים ריבית לכל התקופה, לטוב ולרע.
למה הצמוד למדד נדחק
במסלול צמוד הריבית הנקובה נמוכה יותר, אבל יתרת הקרן עולה יחד עם המדד. האינפלציה ב-12 החודשים שהסתיימו בספטמבר עמדה על 1.6%, בתוך טווח היעד של בנק ישראל. ובכל זאת, הרבה לווים מעדיפים לא להיות חשופים למדד לאורך 25 או 30 שנה.
זו העדפה מובנת, אבל היא לא מתאימה אוטומטית לכל משק בית. ההחלטה תלויה בהכנסה, באורך ההלוואה ובתוכניות למכור או למחזר.
כמה פריים מותר לקחת
לפי הוראה 329 של הפיקוח על הבנקים, לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה, ועד שני שלישים יכולים להיות בריבית משתנה. עד ינואר 2021 הפריים לבדו היה מוגבל לשליש מההלוואה. המגבלה הזאת בוטלה, ומאז אפשר לשים בפריים את כל החלק המשתנה.
זה לא אומר שכדאי למלא את התקרה. ניקח לדוגמה 500 אלף שקל בפריים ל-25 שנה, בריבית של 4.15%. ההחזר בלוח שפיצר יוצא כ-2,680 שקל בחודש. עלייה של נקודת אחוז אחת מעלה אותו לכ-2,970 שקל, ושתי נקודות מביאות אותו לכ-3,270 שקל. ירידה בריבית עובדת באותה צורה, רק לטובתכם.
מה לבדוק לפני שחותמים
- את ההחזר החודשי בתרחיש של עלייה בריבית, ולא רק את ההחזר הראשון.
- כמה מרווח נשאר מההכנסה אחרי ההחזר, גם בחודש חלש.
- אם יש סיכוי סביר שתמכרו או תמחזרו בתוך כמה שנים. פירעון מוקדם של פריים זול בדרך כלל מפירעון של מסלול קבוע.
תמהיל משכנתא טוב נבנה לפי היכולת שלכם לספוג שינוי, ולא לפי מה שרוב השוק בחר החודש. רוצים לעבור על התמהיל לפני החתימה? אפשר להשאיר פרטים באתר נדל"ן נדל"ן.
המידע כללי ואינו ייעוץ משכנתאות. מקורות: בנק ישראל (החלטת הריבית מ-21/10/2026, נתוני ההלוואות לדיור לספטמבר 2026 וחוזר 2647 לעדכון הוראה 329), ynet וביזפורטל על הרכב המשכנתאות בספטמבר.
