מי שמבקש היום הלוואה בשעבוד דירה שכבר יש עליה משכנתא נבדק אחרת מבעבר. מ-1 באוקטובר 2026 נכנס לתוקף תיקון של הפיקוח על הבנקים להוראה 329, שמשנה את אופן החישוב של שיעור ההחזר מההכנסה. הוא נקבע בחוזר מפברואר 2026, ומועד התחילה נדחה מיולי לאוקטובר בחוזר נוסף מ-30 ביוני.
מה השתנה בבדיקת ההחזר
לפי ההגדרה הקודמת, כשביקשתם תוספת משכנתא או הלוואה לכל מטרה על הדירה, נבדק מול ההכנסה בעיקר ההחזר על ההלוואה המבוקשת. לפי הנוסח המעודכן, "החזר חודשי" כולל גם הלוואות קודמות המובטחות בשעבוד אותו נכס. זה נכון גם אם הן ניתנו בבנק אחר או בגוף חוץ-בנקאי, בתנאי שנותרו להן יותר מ-18 חודשים עד הפירעון.
התקרה עצמה לא זזה. בנק לא יאשר הלוואה לדיור כשההחזר עולה על 50% מההכנסה הפנויה, כלומר ההכנסה נטו פחות הוצאות קבועות. מעל 40% ההלוואה נחשבת אצל הבנק מסוכנת יותר. מה שהשתנה הוא שהמשכנתא הקיימת נכנסת עכשיו לחישוב.
לדוגמה: משפחה עם הכנסה פנויה של 20 אלף שקל בחודש והחזר משכנתא של 6,000 שקל. התקרה לכל ההלוואות על הדירה היא 10,000 שקל, כך שלהלוואה החדשה נשארים לכל היותר 4,000 שקל בחודש.
מה הוקל באותו תיקון
הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה מוגבלת בדרך כלל ל-50% משווי הנכס. מאז דצמבר 2023, בהוראת שעה שנולדה במלחמה, בנקים יכלו להגיע עד 70%, כל עוד החלק שמעל 50% לא עובר 200 אלף שקל. התיקון הפך את ההקלה הזו לקבועה.
עוד פרט שכדאי להכיר: המגבלה על שיעור ההחזר לא חלה על הלוואות לכל מטרה של עד 120 אלף שקל, וגם לא על הלוואות גישור שתקופתן המקורית עד שלוש שנים.
לפני שמבקשים הלוואה נוספת על הדירה
- מחשבים את סך ההחזרים על כל ההלוואות המשועבדות על הדירה, ביחד עם ההלוואה החדשה, מול ההכנסה הפנויה ולא מול המשכורת ברוטו.
- בודקים מתי מסתיימת כל הלוואה קיימת. הלוואה שנותרו לה עד 18 חודשים לא נספרת.
- שוקלים אם מחזור של המשכנתא הקיימת יפתור את הצורך במקום שכבת חוב נוספת. כדאי להשוות גם הצעות ריבית בין בנקים.
- אם ההחזר המשותף קרוב ל-50%, הלוואה קטנה יותר או פריסה ארוכה יותר יכולות להכניס אתכם למסגרת. פריסה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי, אבל מייקרת את ההלוואה בסך הכול.
מי שקיבל אישור עקרוני לפני 1 באוקטובר כדאי שיברר מול הבנק לפי אילו כללים נבחנת הבקשה שלו.
המידע כללי ואינו ייעוץ. מקורות: בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, חוזר ח-06-2840 מ-8/2/2026 (כולל נוסח הוראת ניהול בנקאי תקין 329) וחוזר ח-06-2852 מ-30/6/2026.
