ב-12 החודשים שבין יולי 2025 ליוני 2026 החלה בנייתן של כ-76,040 דירות בישראל – ירידה של 7% לעומת התקופה הקודמת, לפי הלמ"ס. זו הפעם הראשונה מזה כשלוש שנים שהתחלות הבנייה יורדות בחישוב שנתי מתגלגל. במקביל הונפקו היתרי בנייה לכ-83,340 דירות, עלייה של 2%.
הפער ברור: יש יותר אישורים על הנייר, ופחות חפירות יסוד באתר. לרוכש דירה מקבלן זה ההבדל בין "הפרויקט מאושר" לבין "התחילו לבנות באמת".
מה אומרים המספרים
ברבעון השני של 2026 החלה בנייתן של כ-17.9 אלף דירות – הנתון הרבעוני הנמוך ביותר בשנתיים האחרונות. בששת החודשים הראשונים של השנה הצטברו כ-37 אלף התחלות, קצב שנתי של כ-75 אלף. עדיין גבוה בהשוואה היסטורית, אבל הכיוון התהפך אחרי שיא של כ-80 אלף דירות ב-2025 כולה.
מחוז המרכז ריכז כ-25.3% מהתחלות הבנייה, מחוז תל אביב כ-22.9%, ומחוז הדרום כ-18.4%. תל אביב-יפו הובילה בערים עם כ-7,610 דירות (עלייה של כ-20%). ירושלים שנייה עם 5,440 דירות, אבל ירידה חדה של כ-30% לעומת השנה הקודמת. חיפה וקריית גת רשמו זינוקים נקודתיים, בזמן שבאשדוד, אופקים ובית שמש נרשמו ירידות חדות.
כ-70% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה. מתוכן כ-13% (כ-7,070 דירות) במסגרת סבסוד ממשלתי. כמעט שליש מההתחלות בתקופה הזו קשורות להתחדשות עירונית ולתוספות לבניינים קיימים – כלומר חלק גדול מהפעילות כבר מגיע מפינוי-בינוי ומעיבוי, ולא משכונות חדשות על קרקע פנויה בלבד.
היתר כן, התחלה לא תמיד
היתר בנייה הוא האישור החוקי להתחיל עבודות. התחלת בנייה אצל הלמ"ס נספרת רק כשחופרים יסודות. בין שני השלבים עוברים שבועות ולפעמים חודשים – וב-2026 הפער הזה בולט יותר: ההיתרים עלו, ההתחלות ירדו.
כלומר החסם כרגע פחות ברישוי ויותר בביצוע. מימון יקר יותר, מכירות איטיות יותר, ויזמים שלא ממהרים לעלות על הקרקע גם כשההיתר כבר ביד. מי שמחפש דירה חדשה צריך לבדוק אם באמת התחילו לחפור, ולא להסתפק בכך שיש היתר – וגם לוודא מה לוח הזמנים המעודכן למסירה.
אם המגמה תימשך, ההשפעה על ההיצע תורגש בעיקר בעוד שנתיים-שלוש, כשהפרויקטים שלא יצאו לדרך היו אמורים להגיע למפתח. בינתיים המספרים על הנייר עדיין גבוהים – אבל הכיוון השתנה.
